昨日，杭州发布了2022年第一批住宅用地集中出让公告，共60宗地，面积3849亩，可建商品住宅580.7万方。（早前报道>>60宗地！杭州2022年第一批宅地集中出让公告发布）

本次挂牌地块分布在10个城区，其中上城、拱墅、西湖、滨江共11宗；萧山区数量最多，共16宗；余杭区11宗；临平区本次发力明显，出让地块多达10宗；钱塘区6宗，富阳区2宗，临安区4宗。

这60宗地块中，涉及不少热门板块，如奥体、未来科技城、钱江新城二期、翠苑、申花等，包含多个“明星地块”，将于4月25日集中出让。

值得关注的是，本次土拍出让规则较以往有所变动，由原来的“封顶摇号”变成 “一次报价+次高者得”方式。

 

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一次报价+次高者得

从公告看，本次土地挂牌看点颇多。

首先供应量有所增加。相比去年三次集中供地，今年首次集中供地地块数量最多，可以有效缓解市场供需矛盾。并且围绕“做优主城、最强副城、集聚县城、培育重镇，构建多中心、网络化、组团式、生态型空间结构”总体目标，土地供应向副城辐射，共涉及副城地块49宗，3256亩，占比达85%，将促进主城人口疏解，积极引导副城职住平衡。

仍然采取“定品质”方式，每宗地块都设定了详细的建筑品质标准。每宗地块对于层高、容积率、楼间距、外立面都做了不同的细化要求。并且在原有标准基础上还增加两项要求：一是建筑层高提高至3米；二是一楼建设架空层作为公共开放空间。这对于当下的市场而言，无疑有利于提高房产品的质量。

值得关注的是，本次土拍取消预公告和勾地制度，调整预申请制度，竞买人须缴足20%竞买保证金后方可参与竞买。这就意味着减少了房企开拍前的准备时间。

竞价规则也有所变动。去年第三次集中供地规则是：土地上限溢价率不高于10%，未达到上限价格时价高者得；达上限价格时，采取线下公开摇号的方式确定竞得人。

而本次变为：出让宗地设定土地中止价、上限价格（溢价率不高于12%）。中止价，也就是溢价10%左右的价格。未达到中止价时，按价高者得；出价达到中止价时，网上竞价中止，转为在此价格基础上通过线下一次报价的方式确定竞得人。

一次性报价，即房企只有一次报价机会，最低单位为1万元，最高报价溢价率不得超过12%，并且不是“价高者得”，而是次高者得。若是有2个及以上“次高者”，则通过摇号方式确定竞得人。

此前，上海、苏州也采取过类似的报价方式，不过大都是接近平均价者得，像杭州这样一次性报价+次高者得还是首创。 

如果说原来的规则考验的是房企的资金实力和运气，那么本次土拍规则一定程度上能防止房企盲目报价，更考验房企的出价和博弈能力。 

 

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这些重点地块值得关注

 

那么，在此背景下，房企想要拿地，价格就不能是最高，一定程度上地块的利润率也有所提高，热门区域的优质地块将变得更受欢迎。

本次挂牌的地块中，包含了不少“明星地块”。 

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常青夕照区块限价60000元/平方米

如上城区常青夕照区块项目地块，该地块东临钱江新城，西临四季青服装市场，所处荷花塘未来社区，是2019年省发改委确定的第一批试点未来社区，周边配套发展成熟，是西湖时代向钱塘江时代迈进的重要门户区位。

近年来，采荷单元已有多年未曾出地，常青夕照区块项目亮相预计会吸引较多房企的争夺。地块体量不大，出让土地面积5766平方米，地上总建筑面积不大于16721.4平方米。所建商品住房精装限价60000元/平方米。

目前周边暂无新房可售，仅能参考的是，距离地块约1公里即将要交付的凤起钱潮，当时精装高层售价约60800元/平方米。

凤起钱潮项目实景图

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钱二再次发力

新房市场刚刚推出新供应的钱江新城二期再次迎来土地供应，本次包含2宗地块，其中四堡七堡单元JG1402-22地块，东至东御路，南至昙花庵路，西至明月桥路，北至钱塘路。与栖江揽月轩相隔仅600米。

出让土地面积40366平方米，，地上总建筑面积84768.6平方米。新房精装限价66000元/平方米，与目前在售的栖江揽月轩限价一致。

栖江揽月轩项目现场

目前，地块的四周都是尚待开发的荒地，附近栖江揽月轩首次开盘刚结束，中签率26%，摇号难度暂时不算大。最近的二手房小区是西南方向的御道家园，在好找房上的挂牌均价约9万+。

钱江新城二期另外一块地是四堡七堡单元JG1404-47地块，东面是七堡直街，南面就是之江东路，若是建造高层可以享受一线江景。北面约200米是9号线在建红普南路站，景观和交通便利性更忧。

出让土地面积49433平方米，总建筑面积118639.2平方米。板块虽然属于钱江新城二期，但位置远离核心区更靠近七堡，限价也在七堡和钱二的中间，新房精装价格53000元/平方米。 

 

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千呼万唤始出来 翠苑单元来了

瞩目已久的翠苑单元XH0909-14地块终于要出让了。该地块在去年第二次集中供地的时候就露过脸，因种种原因未能如期出让，吊了多少人的胃口。地块东至教工路，南至规划道路，西至规划道路，北至文二路，就位于已售罄的书香印翠北侧。

出让面积约18476平方米，建筑面积为48037平方米，与之前相比，本次重新亮相取消了10%的公租房配建要求。新房精装限价58600元/平方米，相比书香印翠，本地块限价上涨了600元/平方米。

和书香印翠一样，翠苑单元XH0909-14地块的前身，也是西湖区九莲庄、营盘地拆迁地块，距离地铁2号线学院路站直线距离约400米。北侧有花园北村、高新大厦、浙江省团校；东侧有耀江文欣苑、浙江大学西溪校区；南侧有北京仁心高专医学研究院、统计局宿舍；西侧有花园南村、杭州市行知小学文二校区。

整体来看，周边目之所及范围内，老旧小区较多，在建项目较多，大型商业综合体也有所缺失，因此界面并不算高级。但附近各类配套一应俱全，所以较为宜居。

黄龙云起实景图 图源：项目官微

文教区一直杭州改善一族的心头好，此前新房项目如黄龙云起、古翠蓝庭、书香印翠中签率都较低。目前新房仅剩迟迟未入市的现房项目锦绣公馆。在二手房市场上，地块附近的行知小学学区房中，御西湖近月挂牌均价10万元/平方米左右，九莲小学学区房中，以老小区居多，九莲新村近月挂牌均价约5万元/平方米。

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申花又来赚眼球了

去年第三次集中供地，申花板块赚足了眼球。同样，本次供地中，申花也将会是大热门。即将出让的庆隆小河单元GS0304-R21-02地块，就位于宜和园的南面，西北方向隔了一个地块就是杭州育才登云小学。

该地块出让面积27799平方米，总建筑面积63937.7平方米。其中，不少于10359平方米地上住宅建筑面积作为配建公共租赁住房。地块设定中止价为209151万元，一次报价区间为210151万元-上限价格212969万元（均含本数）。所建商品住房精装限价55000元/平方米，与去年地上集团摇号竞得的地块限价一致。

宜和园实景图 图/张向芳

申花的项目没有不火的，从住宅已经售罄的滨融府、九龙仓天玺、天荟来看，中签率屡创新低，可以说是杭州新房市场的风向标。本次地块的出让，势必会成为各大房企争夺的热点。

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奥体限价下调至46000元/平方米

奥体板块有2宗地块入市，其中奥体博览中心单元BJ1707-06、07地块为纯宅地，东至仁孝路，南至扬帆路，西至盈丰路，北至仁义弄。就在奥体印象城西侧，两者就隔着一条仁孝路。据了解，奥体印象城刚开业的时候，这里还被当做了临时的停车场。 

出让面积19073平方米，建筑面积为51497平方米。出让起价为139042万元，中止价为152042万元，一次性报价区间为153042——155727万元（均含本数）。周边有多个安置房小区，距离较近的商品房有顺发美哉美城、阳光城檀悦和景瑞天赋等，目前二手房挂价都在7-9万/㎡不等。 

顺发美哉美城实景图 

奥体博览中心单元BJ1704-13地块为商住地，出让面积17996平方米，建筑面积为75583平方米。东至笃学路，南至飞虹路，西至利丰路，北至望博路。地块斜对角就是滨江嘉品，3次开盘中签率都在5%左右。直线距离500米外，还有杭州壹号院。 

奥体可以说是杭州的当红“炸子鸡”，每逢新盘必摇号，且都是社保巨子的较量。板块内一二手价差巨大，附近已经售罄的嘉品限价为47000元/平方米，区域内二手房挂牌上10万的比比皆是，而本次两块地新房精装限价为46000元/平方米，降了1000元/平方米，实属意外。

 

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未来科技城核心再迎补仓

说到热门板块的好地，自然少不了未来科技城的地块。本次未来科技城共包含两宗，分别位于未来科技城核心区与云城，未来所建新房精装限价均为36100元/平方米。

余杭组团YH-18单元YH18H-R21-09、YH18H-R21-14地块位于余杭区仓前街道，从位置看，地块处于云门未来社区南实施单元，北距杭州西站枢纽约500米，推窗即能眺望标志性的“金手指”、“金钥匙”。

出让土地面积约41206平方米，容积率2.5，地上建筑面积约103015平方米。本次挂牌地块设定中止价为246676万元，一次报价区间为247676万元-上限价格251637万元（均含本数）。

杭州未来科技城138号地块，地理位置极佳，东侧就是华润绿汀路TOD项目杭珹未来中心，毗邻浙江大学医学院附属第一医院、地铁站......还被多所学校包围，区域内配套设施齐全。出让土地面积41422平方米，总建筑面积91128.4平方米。本次挂牌地块设定中止价为229596万元。

杭珹未来中心实景图

未来科技城目前在售新房有杭珹未来中心、富力中心，均于近期摇号，难度都比较大。待售项目可以期待云城杭腾未来社区地块，于去年由龙湖拿下。

附录：