“大姐，别犹豫了，你现在还想着等政府拆迁，肯定是行不通的。”

“我们小区有多破旧你也是知道的，台风天积水没膝盖，下雨天墙壁渗黑水，自己都不想住了，如果没有自主更新，城区核心商圈的这个位置，我们买得起电梯楼房吗？”

在绍兴市越城区城南街道长城教苑预制板小区自主更新项目指挥部，20多户业主围着迟迟拿不定主意的业主余一（化名），你一言我一语，劝说她签约支持小区进行自主更新。

作为长城教苑小区业委会主任，董华美更是急切，“越城区首个自主更新试点的机会一定要抓住！”但事情没那么简单，摆在面前的第一道难关就是100%的签约率。

“按照中介估算，更新后至少涨两三千一个平方米，你就是转手卖出去也有市场，这事横竖不亏啊！”业主潘丽娟把凳子往前挪了挪，靠近余一对坐着，说话的语气更柔和了。

“你有什么困难，我们一起来想办法，大家30多年邻居了，要同心协力做成这件好事情！”业委会副主任王海泉拍了拍余一的腿。

“算账能解决的把账算清，讲透其中的大义小利；自己劝得动的自己劝，劝不动的就找他的亲朋好友同事一起劝。”在大伙的努力下，余一打消了想政府资金兜底的“拆迁思维”，答应以市场价出售的方式处理，签下意向书。

长城教苑小区是上个世纪九十年代初建造的房子，地处绍兴主城区，共13幢5层预制板结构，总建筑面积15720平方米，目前共273户住户，大多数是老年居民。

这次自主更新的计划是——“全拆重建”，优化为6栋11层带电梯的小高层住宅，新增改善型的较大户型，还会配套新增社区食堂、商业中心等配套设施，小区人居环境也将得到根本性改善。

作为小区自主更新最早的发起人，董华美知道，这次机会来得多么不容易。

“刚开始，大家都想着拆迁，政府百分百出资保障，后来，这种大规模拆迁几乎停止了。我在网上看到了‘原拆原建’的新闻报道，就到社区、街道咨询，我也想和邻居们一起筹钱原拆原建，造新房。”

第二天，董华美就自己设计了表格，在小区2幢旁边路上摆起了摊，让出入的业主都来签字，摸底业主们自主更新的意愿。一个多月时间摸底，190多个业主签了同意。“我觉得这个事情有希望！”

“自主更新是个新鲜事物，不同于传统的拆迁模式，需要居民自己提出申请、自己推动立项、自己掏钱改造，没有装修补贴、没有过渡费，也不设置楼层差价系数。”城南街道办事处主任裘胜圆说，2024年，浙江省启动城镇老旧小区自主更新探索，越城区随之开展预制板小区更新专项研究。2025年，越城区明确，要更新改造老旧预制板楼房小区。

手握第一次正式调查95%的支持率，董华美向街道提出长城教苑小区自主更新的申请。2025年5月，城南街道介入，前后又进行了多轮业主意愿摸底，问卷设置一次比一次翔实，前三轮支持率都达到了90%以上。但真正打算着手前的最后一次摸底，支持率大幅下降。

“放眼全国，其实也没有可参考的成功案例”，能否做成功，说实话，城南街道办事处主任裘胜圆当时也没底，“去湖北和广东考察过两个自主更新项目，他们都卡在了100%签约率上。”

“开弓没有回头箭”，只有把一个个试点攻下来，才能打开旧房改造的一扇扇窗户，看到更多的可能性！在越城区委常委、城南街道党工委书记李昼看来，长城教苑自主更新这个项目不仅得做成，并且还得是能推广、可复制的。

当前，城市发展已由大规模增量建设，转为存量提质增效阶段，告别增长依赖，重塑城市肌理，“以人为本”的空间重构与社区激活已成为当下的重要议题。

“推进老旧小区的自主更新，非常符合越城区城市发展的趋势。越城是绍兴的主城区，城南街道又地处城区核心地段，街道内部有不少建于上个世纪90年代的预制板小区，建筑老旧，设施缺失，有些还存在安全隐患。自主更新要是顺利推进，就能盘活存量，把这些老房子变成好房子。”

项目推进前，越城区委、区政府依据《浙江省城镇社区更新条例》，配套出台实施方案、管理细则与攻坚推进计划等，提前梳理了项目推进中可能会遇到的堵点和难点，制定应对处置方案。

第一批签约的业主

一切准备就绪了。

7月12日，随着城南街道长城教苑预制板小区自主更新项目指挥部正式搬入长城中学老校区，这座本已闲置的老校舍一下子热闹了起来。

学校的一楼走廊挂起了小区更新效果图以及户型图，美好的未来生活可观可感，效果图旁边明明白白地罗列了《自主更新十大优势》，除了告诉居民原拆原建的好处，还给他们吃了颗定心丸：房子会由国企兜底建造，工程质量有保障；流程公开透明，全程多方监管；如果建设逾期，政府会给补贴，特殊群体也会有专项帮扶。

指挥部邀请了区人大和区建设局专家驻点，还分设了8个签约谈判组和7个专项工作小组，一个谈判组一个教室，每个班子成员都领到了谈判任务，怎么谈判自己想，但进度每日上墙公示。

正对学校大门的墙上，还立着一块“城南街道长城教苑预制板小区自主更新项目签约榜”，按照门牌信息，每一户一个空格，签约一户贴一颗小红星。

开放所有可选户型的那天，住2楼的业主徐孟凌晨0点就去排队了，“我怕83平方米的户型被选完，我们家原本44平方米，自己再拿出40多万就能换大的户型了，孩子回来住也方便。”

前三天，让所有人喜出望外，签约率超过了70%。即便是高温天气，业主也好，临近的居民也好，总爱过来数数签约榜上的小红星，还剩20家、15家、10家……老校区里洋溢着一种充满希望的氛围。

排队签约现场

但进展到了这里就卡顿了。

“剩下来的，就是要啃的硬骨头了，一家都有一家的困难，说的现实一点，还是资金的问题。”裘胜圆说，“现在的老旧小区住户大多都是退休老人，收入不高，一次性要支出十多万，的确压力不小，但实打实的建造成本在那。”

成本难动，就从户型上想办法。这次自主更新的新房推出了44方-83方不同户型，“资金紧张的可以选最小面积，这样自己就拿出10万左右，有能力的就可以选改善型的较大面积。”

为了解决资金问题，指挥部还联合区金融中心会同各大银行专门推出了12个金融支持专项方案，比如提供住房更新贷、安居贷等金融产品；同时，联系公积金中心针对自主更新项目，适当放宽公积金支取条件。

7月23日晚，签约榜上贴上了最后一颗小红星，业主们在榜前跳着欢呼起来，长城教苑自主更新项目终于可以推进了！

跟着项目组连轴转了12天的长城社区主任吕尧红喉咙沙哑了，“我希望两年之后，包括我们所有的老人，大家一个都不缺，健健康康地回来，一起开开心心地住新房子！”